Stockwerkeigentum – Rechte & Pflichten bei der Vermietung

Beitrag vom 01.08.2019

Als Stockwerkeigentümer können Sie frei entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten. Dies gilt jedoch nicht für die Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft gehören. Solche Flächen (z. B. Gartenanteil) dürfen Sie nur mit der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer vermieten. REMAX Switzerland hat im Folgenden die Rechte und Pflichten zusammengefasst, die ein Stockwerkeigentümer bei der Vermietung seines Eigentums beachten muss.

 

Diese Fallstricke lauern bei der Vermietung einer Wohnung

Der Kauf von Stockwerkeigentum (ZGB Art. 712a) als sichere Kapitalanlage ist in den letzten Jahren für viele Investoren sehr attraktiv geworden. So ist es keine Seltenheit, dass ein Stockwerkeigentümer nach dem Kauf einer Wohnung diese nicht selbst nutzt, sondern Sie an einen Dritten vermietet. Bei der Vermietung muss der Vermieter jedoch bestimmte Regeln beachten, denn schliesslich darf er dem zukünftigen Mieter nur die Gebäudeanteile zur alleinigen Nutzung vermieten, die ihm auch wirklich gehören. Und auch bei der Übertragung von Rechten gibt es Grenzen.

Ein Käufer wird durch den Kauf von Stockwerkeigentum zum Miteigentümer am Grundstück und den Bauteilen einer Liegenschaft. Durch das sogenannte Sonderrecht wird ihm zudem die exklusive Nutzung bestimmter Gebäudeteile (z. B. Wohnung, Kellerraum, Garage, Dachterrasse, usw.) eingeräumt. D.h. diese Räume darf er frei nutzen, gestalten und verwalten. Die Gebäudeanteile ohne Sonderrecht gehören der Gemeinschaft (z. B. Garten, Fassade, Fenster, Lift, usw.) und werden von dieser gemeinschaftlich genutzt und verwaltet. Die genaue Einteilung der einzelnen Gebäudeflächen ist als Stockwerkaufteilungsplan im Grundbuch hinterlegt.

Der Stockwerkseigentümer kann selbst entscheiden, ob und wie lange er seine Wohnung vermietet. Aber er ist für das Nutzungsverhalten seiner Mieter verantwortlich. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, dass er die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags macht. Mit der Unterschrift verpflichtet sich der Mieter, dass er die Hausordnung akzeptiert und einhalten wird. In der Hausordnung wird zum Beispiel der Winterdienst, Tierhaltung, Reinigung des Treppenhauses, das Benutzen von Gemeinschaftsräumen, usw. geregelt.

Ob der Vermieter seine Wohnung jedoch über eine Plattform wie Airbnb vermieten darf, kann, je nach Beschaffenheit der Liegenschaft, durch einen Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft verboten werden. Schliesslich kann der häufige Mieterwechsel zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität der Hausgemeinschaft führen (siehe Urteil 5A_436/2018 vom 04.04.2019).

Stockwerkeigentümer haftet für Gemeinschaftskosten

Der Stockwerkeigentümer sollte vor der Unterzeichnung des Mietvertrags auf jeden Fall die Bonität seiner Mieter überprüfen. Denn auch wenn der Mieter keine Miete zahlt, haftet der Vermieter gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Bezahlung der Gemeinschaftskosten. Der Mieter muss aber nur die Gemeinschaftskosten übernehmen, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts verbunden sind (Warmwasserkosten, Müllkosten, Heizungskosten, usw.). Für diese Nebenkosten leistet der Mieter neben der Miete eine monatliche Abschlagszahlung. Einmal im Jahr erhält er vom Vermieter eine Abrechnung mit der detaillierten Aufgliederung der Kosten. Alle anderen Gemeinschaftskosten (z. B. Versicherungen, Reparaturen, Rücklagen, usw.) muss der Vermieter aus eigener Tasche tragen.

Quelle: NZZ. 2019

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