Wie finanziere ich meine Wohnimmobilie?

Beitrag vom 27.10.2022
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Eigenheime sind in der Schweiz bekanntlich teuer. Für deren Finanzierung muss jedoch nur ein Teil direkt aus der eigenen Tasche bezahlt werden, für den Rest wird meistens eine Hypothek aufgenommen. Was es dabei zu beachten gilt.

 

«Wer kann sich bei diesen Preisen überhaupt noch eine Immobilie leisten?» Diese Frage dürfte sich schon manch einer gestellt haben, in Anbetracht der Entwicklung am Schweizer Immobilienmarkt. Gemäss dem Anfang Mai 2022 veröffentlichten UBS-Immobilienblasenindex benötigt ein Haushalt derzeit rund sieben Jahreseinkommen, um ein Eigenheim im mittleren Preissegment erwerben zu können. Selbst für Schweizer Verhältnisse ist das viel: Seit Messbeginn im Jahr 1982 war dieser Wert noch nie so hoch.
Und wer auf eine baldige Preiskorrektur hofft, dürfte wohl ebenfalls enttäuscht werden: Prognosen des Beratungs- und Forschungsunternehmen FPRE besagen, dass die Preise sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser in diesem Jahr nochmals leicht ansteigen, da weiterhin eine rege Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Und eine Korrektur zeichnet sich auch im Folgejahr nicht ab.

 

Die Vorschriften beim Eigenkapital

Doch immerhin muss nicht die ganze Immobilie mit dem gesparten Vermögen finanziert werden. In der Regel macht das Eigenkapital der kleinere Teil der Finanzierung aus. In der Schweiz müssen beim Kauf aber mindestens 20 Prozent des Wertes einer selbstbewohnten Immobilie durch Eigenmittel bezahlt werden. Das sind etwa Gelder auf Sparkonti, Wertschriften, Erbschaften, Schenkungen oder Vorsorgeguthaben (wie mit Vorsorgegeldern Wohneigentum finanziert werden kann, wurde im Fachbericht vom Juli 2022 erläutert).
Ist der Eigenkapitalanteil aber geringer als 35 Prozent des Immobilienwertes, besteht eine Rückzahlungspflicht: Innerhalb von 15 Jahren oder beziehungsweise bis zum Erreichen des Pensionsalters muss eine Hypothek von maximal 80 Prozent auf zwei Drittel des Immobilienwertes amortisiert werden. Diese Rückzahlung kann direkt erfolgen oder indirekt. Bei Zweiterem wird Geld auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt, mit welchem dann bei der Kontoauflösung die Amortisation getätigt wird.

 

Zinsvergleich lohnt sich

Reicht das Einkommen aus, um an eine Hypothek zu kommen, so lohnt es sich, Offerten von verschiedenen Anbietern einzuholen. Die auf Broschüren oder Webseiten angegeben Hypothekarzinsen sind oft nur Schaufensterpreise. Mit etwas Ausdauer, Verhandlungsgeschick und einer guten Bonität können häufig bessere Konditionen ausgehandelt werden.
Zu guter Letzt muss auch die Wahl der richtigen Hypothek getroffen werden: Grundsätzlich kann zwischen einer Saron-Hypothek und einer Fixhypothek mit unterschiedlichen Laufzeiten gewählt werden. Während der Zinssatz bei einer Saron-Hypothek bei Zinsänderungen angepasst wird, hat man bei einer Fixhypothek den vereinbarten Zinssatz über die Laufzeit auf sicher. Saron-Hypotheken sind in der Regel günstiger, Fixhypotheken geben hingegen Planungssicherheit.

 

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Hürden bei der Fremdkapitalfinanzierung

Um an Fremdkapital in Form einer Hypothek zu kommen, muss der Kaufinteressent neben den erwähnten Eigenkapitalvorschriften auch die Tragbarkeitsrechnung überstehen. Hier wird vom Hypothekargeber, in der Regel eine Bank oder Versicherung, geprüft, ob die Wohnimmobilie auch langfristig finanziert werden kann. Die Finanzierungskosten des Wohneigentums dürfen nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Für diese Tragbarkeitsberechnung wird jedoch nicht der aktuelle Hypothekarzins herangezogen, sondern meist ein Zinssatz von 5 Prozent – schliesslich muss der Hypothekarnehmer bzw. die Hypothekarnehmerin auch gegen einen möglichen Zinsanstieg gewappnet sein. Hinzu kommen die Unterhalts- und Nebenkosten, die ungefähr mit 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie kalkuliert werden, sowie die Amortisationskosten.

 

 

Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung

Die Familie Schweizer will ein Eigenheim mit einem Wert von 1 Millionen Franken kaufen. Sie hat auf dem Sparkonto ein Vermögen von 200‘000 Franken angespart und will diese als Eigenmittel einbringen. Für die restlichen 800‘000 Franken fragt sie bei der Bank A für eine Hypothek an. Diese führt eine Tragbarkeitsrechnung durch: Bei einem Zinssatz von 5% wären die jährlichen Zinskosten bei 40‘000 Franken, hinzu kommt die jährliche Pflichtamortisation von 8‘667 Franken, damit der Fremdkapitalanteil nach 15 Jahren von aktuell 80% auf zwei Drittel des Immobilienwertes reduziert werden kann. Für die Nebenkosten werden weitere 10‘000 Franken pro Jahr einkalkuliert. Insgesamt beträgt der Aufwand pro Jahr 58‘667 Franken. Damit die Bank A die Hypothek gewährt, darf dieser Aufwand nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Das bedeutet, die Familie Schweizer muss ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens 176‘000 Franken aufweisen, um an eine Hypothek zu kommen.

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