Wohneigentum: Was ist steuerlich abziehbar?

Eigenheimbesitzerinnen oder Eigenheimbesitzer können mit Geschick, guter Renovationsplanung sowie fleissigem Aufbewahren von Rechnungen für Arbeiten im und ums Haus Steuern sparen. Was alles abziehbar ist – und was nicht.

Wer neu ein Eigenheim sein Eigen nennen darf, sollte sich auch mit den unmittelbaren steuerlichen Konsequenzen auseinandersetzen. So muss im Steuerformular die Liegenschaft deklariert und dem restlichen Vermögen hinzugerechnet werden. Hinzu kommt der Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird. Es handelt sich dabei um ein fiktives Einkommen, welches im Falle der Vermietung anstatt der Eigennutzung hätte erzielt werden können. In der Regel wird der Eigenmietwert auf 60 bis 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete des Objekts angesetzt.

Das führt in der Summe zu einer höheren Steuerbelastung. Um diese Mehrbelastung etwas zu reduzieren, stehen Besitzerinnen und Besitzern von Wohneigentum verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten offen:

Kosten für Unterhalt

Würde eine Person, die eine Immobilie besitzt, diese an Dritte vermieten statt selber bewohnen, würde ein tatsächlich erzieltes und so auch steuerbares Einkommen entstehen. Der Eigenmietwert richtet sich nach dem Betrag, der als Miete bezahlt werden müsste. Er ist ein fiktiver Wert und basiert auf einer möglichen Miete. Das heisst auf einem theoretischen Einkommen, das man mit seinem Haus oder seiner Wohnung erzielen könnte. «In den meisten Kantonen wird der steuerbare Eigenmietwert für die selbstbewohnte Immobilie reduziert und für die Besteuerung tiefer angesetzt als die tatsächliche Marktmiete der Immobilie. So möchte man dem Verfassungsauftrag der Förderung von Wohneigentum gerecht werden», erläutert Rainer Jöhl. Störend ist der Eigenmietwert zudem in den Fällen, wo das Eigenheim ein wesentlicher Bestandteil der privaten Altersvorsorge war. Jöhl ergänzt, dass in diesen Fällen zwar günstig gewohnt werden kann, aber die Steuerrechnung alles wieder relativiert. Insbesondere für Rentenbezüger/-innen mit einer bescheidenen Rente kann dies dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss.

Ist der Eigenkapitalanteil aber geringer als 35 Prozent des Immobilienwertes, besteht eine Rückzahlungspflicht: Innerhalb von 15 Jahren oder beziehungsweise bis zum Erreichen des Pensionsalters muss eine Hypothek von maximal 80 Prozent auf zwei Drittel des Immobilienwertes amortisiert werden. Diese Rückzahlung kann direkt erfolgen oder indirekt. Bei Zweiterem wird Geld auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt, mit welchem dann bei der Kontoauflösung die Amortisation getätigt wird.

Energetische Massnahmen

Prämien für Sachversicherungen sind abziehbar. Dazu gehören etwa Brand-, Glasbruch- oder Gebäudehaftpflichtversicherung. Zudem können anfallende Verwaltungskosten durch Dritte abgezogen werden.

Unternutzung

Werden einzelne Zimmer dauernd und nachweislich nicht mehr genutzt, zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind und die Eltern nun zu zweit im grossen Einfamilienhaus leben, kann ein Gesuch um Gewährung eines Unternutzungsabzugs gestellt werden. Wird dieser Antrag gutgeheissen, wird der zu versteuernde Eigenmietwert tiefer angesetzt. Nur Bund sowie einige Kantone gewähren diesen Unternutzungsabzug.

Schuldzinsen

In der Regel wird das Eigenheim zu einem grossen Teil durch die Aufnahme einer Hypothek bei einem Finanzinstitut finanziert. Die zu bezahlenden Hypothekarzinsen können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zusätzliches Steueroptimierungspotenzial gibt es hier, wenn die Hypothek indirekt über die Säule 3a anstatt direkt amortisiert wird. Dadurch sind die Hypothekarzinsen weiterhin in voller Höhe abziehbar und werden nicht – wie im Falle einer direkte Amortisation - reduziert.

Abzugsfähige und nicht abzugsfähige Unterhaltskosten

Die Abgrenzung zwischen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Unterhaltskosten ist nicht immer eindeutig, zudem gibt es kantonale Unterschiede. Grundsätzlich sind Unterhaltskosten dann abziehbar, wenn ein bestehendes Gebäudebestandteil repariert oder gleichwertig ersetzt wird. Das können zum Beispiel Reparaturen oder der gleichwertige Ersatz von Fenstern, Sonnenstoren, Rollläden, Dächern, Wintergärten, Waschmaschinen oder Heizungen sein. Malerarbeiten oder Kosten für den Gartenunterhalt, etwa die Reparatur des Rasenmähers, sind grundsätzlich ebenso abziehbar wie auch Serviceabos für die Heizung oder die Waschmaschine. Bei Erstanschaffungen beziehungsweise Neuinstallationen sieht es anders aus: Die neue Sauna, der neue Wintergarten oder die Neuanschaffung von Sonnenstoren sind nicht abzugsfähig. Darüber hinaus gibt es Fälle, wo nur ein Teil abziehbar ist: Im Kanton Zürich zum Beispiel ist das Ersetzen der Treppengeländer durch bessere Qualität oder der Ersatz des Garagentors mit automatischem Torantrieb teilweise abziehbar.