Accession à la propriété: que peut-on déduire de ses impôts?

Les propriétaires peuvent réduire leurs impôts en faisant preuve d’habilieté, en planifiant bien les travaux de rénovation et en conservant scrupuleusement les factures des travaux effectués dans le logement et à l'extérieur de celui-ci. Voici ce qui est déductible – et ce qui ne l'est pas.

Les personnes qui viennent d'acquérir un logement ont tout intérêt à se pencher sur les conséquences fiscales immédiates. Ainsi, le bien immobilier doit être intégré à la déclaration d’impôts et ajouté au reste du patrimoine. À cela s'ajoute la valeur locative, qui est imposée en tant que revenu. Elle représente le revenu théorique qui aurait pu être obtenu si le bien avait été loué au lieu d'être utilisé à titre personnel. En règle générale, la valeur locative est fixée à 60 à 70% du loyer de marché du bien.

Au total, cela se traduit par une augmentation de la charge fiscale. Pour réduire quelque peu cette charge supplémentaire, les propriétaires d'un logement disposent de différentes possibilités de remises d’impôt:

Coûts d'entretien

Les dépenses faites pour l'entretien de la propriété sont déductibles des impôts. Dans ce contexte, la distinction entre préservation et augmentation de la valeur est importante. En principe, les travaux d'entretien qui préservent la valeur peuvent être déduits des impôts, mais pas les travaux qui augmentent celle-ci (voir l'encadré pour des exemples). En cas de rénovations importantes, il peut être intéressant de répartir les frais occasionnés sur deux ans afin de limiter l'augmentation d'impôts. S'il n'y a que peu de travaux à effectuer dans le logement ou s'il est trop difficile de mettre la main sur l'ensemble des justificatifs et factures, il est également possible de faire valoir un forfait pour les frais d'entretien dans la déclaration d'impôt. Le montant de ce forfait dépend de l'ancienneté du bien immobilier ainsi que du canton. En règle générale, il s'agit de 10 à 20% de la valeur locative. Les frais de fonctionnement ainsi que les dépenses courantes ne sont toutefois pas déductibles: celles-ci incluent notamment les dépenses de chauffage, d'électricité ou d'eau.

Mesures énergétiques

Les investissements qui contribuent à économiser de l'énergie ou à protéger l'environnement sont souvent déductibles des impôts, même lorsqu’ils augmentent la valeur du bien. Il peut s'agir par exemple des coûts liés à l'installation de panneaux solaires sur le toit, d'une pompe à chaleur ou de l'isolation des façades. En règle générale, les déductions fiscales des investissements visant à économiser l'énergie et à protéger l'environnement peuvent être réparties sur trois exercices fiscaux au maximum.

Primes et frais administratifs

Les primes d’assurance de biens sont déductibles. Il s'agit notamment de l'assurance incendie, bris de verre ou responsabilité civile du bâtiment. Les frais administratifs induits par des tiers peuvent également être déduits.

Sous-utilisation

Si certaines pièces ne sont durablement et manifestement plus utilisées, par exemple parce que les enfants ont quitté le domicile familial et que les parents vivent désormais à deux dans une grande maison, une demande de déduction pour sous-utilisation peut être déposée. Si cette demande est acceptée, la valeur locative imposable est fixée à un niveau inférieur. Seuls la Confédération et certains cantons accordent cette déduction pour sous-utilisation.

Intérêts passifs

En règle générale, l'accession à la propriété est en grande partie financée par la souscription d'une hypothèque auprès d'un établissement financier. Les intérêts hypothécaires à payer peuvent être entièrement déduits du revenu imposable. Il existe ici un potentiel d'optimisation fiscale supplémentaire si l'hypothèque est amortie indirectement via le pilier 3a au lieu d'être amortie directement. Ainsi, les intérêts hypothécaires restent entièrement déductibles et ne sont pas minorés comme dans le cas d'un amortissement direct.

Frais d'entretien déductibles et non déductibles

La délimitation entre les frais d'entretien déductibles et non déductibles n'est pas toujours nette, et il existe en outre des différences cantonales. En principe, les frais d'entretien sont déductibles lorsqu'un élément existant du bâtiment est réparé ou remplacé à l'identique. Il peut s'agir, par exemple, de réparations ou de remplacements à l'identique de fenêtres, de persiennes, de volets roulants, de toits, de vérandas, de machines à laver ou de chaudières. Les travaux de peinture ou les frais d'entretien du jardin, comme la réparation de la tondeuse à gazon, sont en principe déductibles, tout comme les forfaits d'entretien pour le chauffage ou la machine à laver. Pour les nouveaux équipements ou installations, la situation est différente: l'achat d'un nouveau sauna, d'une nouvelle véranda ou de nouveaux stores n'est pas déductible. En outre, il existe des cas où seule une partie est déductible: dans le canton de Zurich, par exemple, le remplacement des rampes d'escalier par des modèles de meilleure qualité ou celui d'une porte de garage par une porte automatique sont partiellement déductibles.