Comment financer mon logement?

Il est bien connu que devenir propriétaire de son logement coûte cher en Suisse. En ce qui concerne le financement, il n‘est toutefois nécessaire d‘en payer directement de sa poche qu‘une partie, le reste faisant généralement l‘objet d‘une hypothèque. Voici ce qu‘il faut prendre en compte.

«Qui peut encore se permettre d‘acheter un bien immobilier à de tels prix?» C‘est une question que certains se sont déjà posée, compte tenu de l‘évolution du marché immobilier suisse. Selon l‘indice de bulle immobilière de l‘UBS publié début mai 2022, un ménage a actuellement besoin d‘environ sept revenus annuels pour pouvoir acquérir un logement dans le segment de prix moyen. Même pour la Suisse, c‘est beaucoup: cette valeur n‘a jamais été aussi élevée depuis le début des mesures en 1982.
Toutefois, ceux qui espèrent une correction prochaine des prix risquent d‘être déçus: selon les prévisions de l‘entreprise de conseil et de prospection FPRE, les prix des appartements et des maisons individuelles devraient encore légèrement augmenter cette année, car la demande reste forte face à une offre limitée. Et une correction ne se dessine pas non plus l‘année suivante.

Les règles en matière de fonds propres

Après tout, il n‘est pas nécessaire de financer l‘ensemble du bien immobilier avec son épargne. En règle générale, les fonds propres constituent la plus petite part du financement. En Suisse, au moins 20% de la valeur d‘un bien immobilier à usage personnel doivent être financés sur fonds propres lors de l‘achat. Il peut notamment s’agir d’avoirs sur des comptes d‘épargne, de titres, d‘héritages, de donations ou d‘avoirs de prévoyance (la manière de financer son accession à la propriété au moyen d’avoirs de prévoyance a été détaillée dans l‘article spécialisé de juillet 2022).
Cependant, si la part de fonds propres est inférieure à 35% de la valeur du bien immobilier, il existe une obligation de remboursement: dans un délai de 15 ans ou, au premier terme échu, à l‘âge de la retraite, une hypothèque de 80% au maximum doit être amortie aux deux tiers de la valeur du bien immobilier. Ce remboursement peut être direct ou indirect. Dans le second cas, de l‘argent est versé sur un compte du pilier 3a, par le biais duquel l‘amortissement est ensuite effectué lors de la clôture du compte.

Il est utile de comparer les taux d‘intérêt

Si vos revenus vous permettent d‘obtenir une hypothèque, il est alors judicieux de solliciter des offres auprès de différents prestataires. Les taux d‘intérêt hypothécaires indiqués sur les brochures ou les sites web ne sont souvent que des prix de vitrine. Avec un peu de persévérance, des compétences de négociation et une bonne solvabilité, il est souvent possible de négocier de meilleures conditions.
Enfin, il faut aussi choisir la bonne hypothèque: en principe, il est possible de choisir entre une hypothèque SARON et une hypothèque à taux fixe avec des durées différentes. Tandis que le taux d‘intérêt d‘une hypothèque SARON est ajusté en cas de modification générale des taux, celui d‘une hypothèque à taux fixe est garanti pendant toute la durée du prêt. Les hypothèques SARON sont généralement moins chères, tandis que les hypothèques à taux fixe offrent une plus grande sécurité sur le long terme.

Obstacles au financement par emprunt

Pour obtenir des fonds externes sous forme d‘hypothèque, l‘acquéreur potentiel doit non seulement satisfaire aux exigences de fonds propres mentionnées ci-dessus, mais aussi passer le cap du calcul de la solvabilité. Ici, le bailleur de fonds hypothécaire, généralement une banque ou une compagnie d‘assurance, vérifie si le logement peut être financé à long terme. Les coûts de financement du logement ne doivent pas représenter plus d‘un tiers environ du revenu brut.
Pour ce calcul de la solvabilité, on ne se base toutefois pas sur le taux hypothécaire actuel, mais le plus souvent sur un taux d‘intérêt de 5% - il faut en effet que la personne qui contracte l‘hypothèque soit en mesure de se prémunir contre une éventuelle hausse des taux. À cela s’ajoutent les frais de gestion et les frais annexes, qui représentent environ 1% de la valeur vénale du bien immobilier, ainsi que les frais d‘amortissement.

Exemple de calcul de la solvabilité

La famille Schweizer veut acheter une maison individuelle d‘une valeur de 1 million de francs. Elle a accumulé une épargne de 200’000 francs sur son compte bancaire et souhaite l‘apporter en fonds propres. Pour les 800‘000 francs restants, elle demande à la banque A une hypothèque. Celle-ci effectue un calcul de solvabilité: avec un taux d‘intérêt de 5%, les frais d‘intérêts annuels seraient de 40‘000 francs, auxquels s‘ajoute l‘amortissement annuel obligatoire de 8‘667 francs, afin que la part de capital emprunté puisse être réduite après 15 ans des 80% actuels aux deux tiers de la valeur du bien immobilier. Un montant supplémentaire de 10‘000 francs par an est prévu pour couvrir les frais annexes. Au total, les charges s‘élèvent à 58‘667 francs par an. Pour que la banque A accorde l‘hypothèque, cette dépense ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut. Cela signifie que la famille Schweizer doit avoir un revenu brut annuel d‘au moins 176‘000 francs pour obtenir une hypothèque.