Les taux hypothécaires vont-ils continuer d’augmenter?

Le temps des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas est révolu. Les propriétaires d'un logement financé par une hypothèque Saron ont sans doute déjà remarqué cette évolution. Le montant des échéances (généralement mensuelles ou trimestrielles) de l'hypothèque est calculé en fonction du taux directeur, auquel s'ajoute une marge convenue avec l'établissement financier. Et c'est ce taux directeur que la Banque nationale suisse (BNS) a progressivement relevé ces derniers mois: à l'automne 2022, la période des taux d'intérêt négatifs a pris fin au terme de près de huit ans, et de nouvelles hausses ont suivi jusqu'à atteindre le taux actuel de 1,5% (situation en mai 2023).

La hausse des taux d'intérêt pèse sur le budget des ménages des détenteurs d'hypothèques, comme le montre l'exemple de la famille Müller: celle-ci possède une maison individuelle grevée d’une hypothèque Saron d'un montant de plus de 800‘000 francs avec une marge convenue de 0,8% Lorsque les taux d'intérêt étaient négatifs, la charge hypothécaire annuelle s'élevait invariablement à 0,8% de l'hypothèque, soit 6‘400 francs par an. Mais en l'espace de quelques mois, le montant annuel des intérêts est monté à 2,3% (1,5% plus une marge de 0,8%). Cela représente désormais une charge annuelle de 18‘400 francs - soit 12‘000 francs de plus qu'auparavant.

Les hypothèques à taux fixe sont également devenues plus onéreuses. Selon la BNS, les taux d'intérêt annoncés pour les nouvelles souscriptions d'hypothèques à taux fixe sur dix ans sont passés de moins de 1,3 % en moyenne à l'été 2021 à plus de 3% aujourd'hui. Les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe sont en principe supérieurs à ceux des hypothèques Saron à la conclusion, car il faut payer un supplément pour couvrir le risque – le taux restant inchangé sur la durée.

Des taux d'intérêt plus élevés sont attendus

La poursuite du renchérissement des hypothèques ou leur apogée dépendent fortement de l'évolution de l'inflation en Suisse. Et cela indique que le cycle de hausse des taux n'est pas encore terminé. En avril 2023, l'augmentation était de 2,6% en Suisse par rapport à l'année précédente au même mois, ce qui est supérieur à la fourchette que la BNS définit comme synonyme de stabilité des prix.

Lors de sa séance de mars 2023, la BNS a également souligné qu'il n'était «pas exclu que des relèvements de taux supplémentaires soient nécessaires pour assurer la stabilité des prix à moyen terme».

Plusieurs observateurs des marchés financiers, dont le SECO et le KOF, tablent sur un taux Saron encore supérieur de 0,5% jusqu'en 2024. Cela équivaudrait à un taux directeur de 2,0%. Les prévisions actuelles sur le marché à terme des taux d'intérêt montrent que cette période pourrait représenter le point culminant du cycle actuel des taux d'intérêt et que ceux-ci repartiront à la baisse en 2025. Cela représenterait un soulagement pour les souscripteurs d'hypothèques. De telles estimations constituent toutefois des instantanés et peuvent changer rapidement. Si, par exemple, l'inflation en Suisse devait s'avérer tenace, les baisses de taux d'intérêt attendues pour 2025 pourraient être reportées.

Les taux hypothécaires sont négociables

Les taux hypothécaires indiqués par les prestataires ne sont pas gravés dans le marbre, bien au contraire: il s'agit généralement de «prix de vente», pour lesquels il existe encore une marge de manœuvre à la baisse. Cela vaut tant pour les hypothèques à taux fixe que pour la marge des hypothèques Saron. Des conditions plus avantageuses sont généralement accordées aux personnes qui ont un bon revenu et une solide situation patrimoniale. Mais il est également possible de «faire pression» sur les taux d'intérêt en faisant preuve d'habileté dans la négociation. Il vaut donc la peine de solliciter des offres auprès de différents prestataires – et donc de faire jouer la concurrence. Des démarches complémentaires – par exemple un transfert de patrimoine vers le bailleur hypothécaire – ou des garanties supplémentaires provenant du pilier 3a ou des avoirs de la caisse de pension peuvent également améliorer les taux.