Le prix n’indique pas la valeur ! Freepik

Le prix n’indique pas la valeur !

La valeur marchande, la valeur vénale et le prix de vente ne sont pas uniformes.

Seul le prix de vente répond au principe de l’offre et de la demande. La valeur marchande et la valeur vénale sont des valeurs théoriques, déterminées sur la base de modèles de calcul. Elles peuvent significativement s’écarter de la réalité. Chaque propriété trouve ses acquéreurs – ce n’est généralement qu’une question de prix et de temps investi pour tomber sur l’acheteur optimal.

Évaluer un bien immobilier Freepik

DAVE - Procédure d’offre numérique

Avec DAVE, RE/MAX dispose d’un procédé permettant de déterminer le prix d’une propriété de manière transparente et équitable. En tant qu’outil productif, il permet au courtier immobilier d’investir davantage de temps dans la recherche des acheteurs adéquats.


DAVE

Évaluation rapide

Une évaluation rapide est utile comme première estimation de votre propriété. Des modèles informatiques complexes (méthode hédoniste), tenant compte des valeurs statistiques antérieures, permettent de déterminer une valeur sur la base de facteurs sélectionnés. Avec cette méthode d’estimation de votre bien, il est important de considérer une certaine marge d’interprétation. En effet, seule une estimation détaillée permet de se rapprocher davantage de la valeur vénale.

Estimation de la valeur marchande

Une estimation de la valeur marchande peut être dressée en fonction du type de propriété et de l’approche choisie. Différentes méthodes d’estimation peuvent être utilisées. Une estimation professionnelle de la valeur marchande fait partie intégrante du processus de mise en vente. Elle constitue un service payant, fourni par le courtier immobilier.

Méthode hédoniste

Elle se base sur l’évaluation rapide, mais en tenant compte de facteurs supplémentaires. RE/MAX recense toujours ces facteurs lors d’une inspection détaillée sur place.

Cette méthode est généralement très fiable pour les villas et les appartements jusqu’à la norme d’aménagement moyenne. Toutefois, les modèles informatisés varient d’un prestataire à l’autre. D’une part, les bases de données sont légèrement différentes et, d’autre part, des hypothèses et des algorithmes différents sont utilisés. Il est important d’interpréter chaque estimation hédoniste avec des yeux d’expert et de comparer les résultats avec des données réelles. La plupart des banques s’appuient sur ce type d’estimation pour le financement des villas et appartements.

Méthode de la valeur de rendement

La valeur de rendement reflète la valeur calculée en tenant compte des potentiels revenus locatifs escomptés d’un objet et en appliquant un taux de capitalisation (revenus locatifs réalisables par an divisés par le taux de capitalisation).

Méthode de la valeur réelle

La valeur réelle correspond à la valeur actuelle de la substance de la construction, plus la valeur du terrain. Ici, la valeur actuelle du bâtiment est calculée en estimant les coûts de construction, y compris les coûts accessoires de construction et les coûts environnementaux (coûts de restauration moins la dépréciation). Pour déterminer la valeur du terrain, on se base sur l’expérience de l’expert. Il est possible d’utiliser comme valeur de contrôle de la valeur du terrain la différence entre la valeur de rendement et l’actuelle valeur de la substance de la construction.

Méthode DCF

Cette méthode repose sur l’approche de la méthode de la valeur de rendement. Pour déterminer la valeur du bien, les futurs flux de trésorerie sont escomptés à la valeur actuelle. Cette méthode est adaptée aux immeubles de placement et requiert des connaissances spécialisées.

Valeurs mixtes

Les valeurs sont toujours calculées sur la base de l’hypothèse subjective de certains facteurs ou estimations. L’objectivité réelle n’apparaît que lorsque l’offre et la demande se rencontrent. Une estimation détaillée de la valeur vénale peut tenir compte de toutes les méthodes. Cela permet de restreindre les erreurs d’évaluation.

Expertise de la valeur vénale

L’expertise de la valeur vénale est indispensable lorsque la valeur du bien doit être déterminée pour des besoins judiciaires. L’estimation est confiée à un expert reconnu (généralement assermenté). Les expertises de la valeur vénale reposent sur des estimations très complexes et donc également coûteuses. En fin de compte, ces évaluateurs qualifiés tiennent compte des différentes méthodes d’estimation et ne déterminent pas un prix, mais une valeur. Dans le cadre de l’expertise de la valeur vénale également, le prix ne peut être déterminé qu’au moment où l’offre et la demande se rencontrent.

Prix de l’offre

Le mot « prix » est déroutant, car un prix n’apparaît que lorsque l’offre et la demande se rencontrent. Un prix de l’offre doit cependant être fixé dans le cadre du concept de mise en vente. Le prix de l’offre doit permettre de générer un cercle d’acheteurs potentiels aussi vaste que possible pendant la période de mise en vente convenue. Grâce à la procédure d’offre numérique de RE/MAX, appelée DAVE, le prix le plus juste et le meilleur possible d’un bien immobilier est déterminé de manière transparente.

Prix du marché

Le principe de l’offre et de la demande s’applique également aux biens immobiliers. Le prix du marché est le prix réel qu’un acheteur est prêt à payer pour acquérir votre propriété.

Pour que le principe de la fixation du prix fonctionne, il faut identifier les acheteurs potentiels. Il est donc intéressant de déterminer le prix équitable de manière transparente grâce à DAVE de RE/MAX.

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