Abitazione di proprietà: cosa è fiscalmente deducibile?

Proprietari e proprietarie di abitazioni possono risparmiare sulle tasse relative alla casa pianificando con intelligenza le ristrutturazioni e conservando con cura fatture e ricevute dei lavori. Ecco cosa si può dedurre e cosa no.

Chi diventa proprietario o proprietaria di un'abitazione deve occuparsi anche delle immediate conseguenze fiscali. L’immobile andrà dichiarato al fisco e aggiunto al resto del patrimonio. Inoltre il valore locativo verrà tassato come reddito. Si tratta di un reddito fittizio basato sul guadagno che si otterrebbe dando l'immobile in affitto invece di abitarlo personalmente. Solitamente il valore locativo è tra il 60% e il 70% dell'affitto di mercato.

Ciò porta a una maggiore pressione fiscale. Per ridurre questo onere aggiuntivo, chi possiede un’abitazione può ricorrere a diverse deduzioni:

Spese di manutenzione

Le spese di manutenzione dell'immobile sono fiscalmente deducibili. È importante però distinguere tra quelle che conservano il valore dell'immobile e quelle che lo aumentano: in linea di principio, le prime sono deducibili mentre le seconde non lo sono (vedere il riquadro con esempi). Per i lavori di ristrutturazione più impegnativi può valere la pena ripartire i costi su due anni per spezzare la progressione fiscale. Nel caso di lavori di minore entità, o se raccogliere e conservare tutte le ricevute e fatture è troppo complesso, si può ricorrere a una deduzione forfettaria per le spese di manutenzione nella dichiarazione dei redditi. L'importo dipende dal cantone e dall’età dell'abitazione. Di norma è tra il 10% e 20% del valore locativo. I costi operativi e della vita non sono deducibili: ciò include, ad esempio, le spese per riscaldamento, elettricità e acqua.

Risanamenti energetici

Gli investimenti che aiutano a risparmiare energia o proteggere l'ambiente spesso sono deducibili anche quando portano a un aumento del valore. Tra questi ci sono i costi per l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto o di una pompa di calore e l'isolamento della facciata. In genere le deduzioni fiscali per investimenti finalizzati a risparmio energetico e tutela dell'ambiente sono ripartibili su un massimo di tre anni.

Premi e costi amministrativi

I premi dell'assicurazione immobiliare sono deducibili. Ciò include assicurazione su incendio, rottura di vetri e responsabilità civile stabili. È inoltre possibile dedurre le spese amministrative da parte di terzi.

Sottoutilizzazione

Se singole stanze non vengono più utilizzate in modo permanente e dimostrabile, ad esempio per trasferimento di figli e figlie che lasciano i genitori a vivere da soli in una casa di grandi dimensioni, si può richiedere una deduzione per sottoutilizzo. Se tale richiesta sarà approvata, il valore locativo dell'abitazione verrà ridotto. Solo la Confederazione e alcuni cantoni permettono questa deduzione per sottoutilizzo.

Interessi ipotecari

Normalmente l’acquisto dell'abitazione è finanziato in gran parte contraendo un'ipoteca con un istituto finanziario. Gli interessi ipotecari si possono dedurre pienamente dal reddito imponibile. C'è ulteriore potenziale di ottimizzazione fiscale se l'ipoteca viene ammortizzata indirettamente col pilastro 3a invece di essere ammortizzata direttamente: così facendo gli interessi ipotecari resteranno totalmente deducibili e non verranno ridotti come nel caso dell'ammortamento diretto.

Riquadro informativo: Spese di mantenimento deducibili e non

La distinzione tra le spese deducibili e quelle che non lo sono non è sempre netta, e vi sono differenze tra i vari cantoni. Sostanzialmente le spese di manutenzione sono deducibili se sostenute per riparare una parte esistente dell'edificio o sostituirla con una equivalente. Ciò può includere, ad esempio, finestre, tende da sole, tapparelle, tetti, verande, lavatrici o impianti di riscaldamento. In linea di principio sono deducibili anche lavori di tinteggiatura, spese di manutenzione del giardino, riparazione del tosaerba e abbonamenti di manutenzione per impianti di riscaldamento o lavatrici. La situazione è diversa per quanto riguarda acquisto e installazione di nuovi impianti e attrezzature: una sauna, veranda o tenda da sole nuova non è deducibile. Vi sono inoltre casi in cui la spesa è deducibile solo parzialmente: ad esempio nel Canton Zurigo sostituire una ringhiera con una di qualità migliore o una porta del garage con una automatica è parzialmente deducibile.