Valore locativo e parità di trattamento fiscale

Il valore locativo è una particolarità del sistema fiscale svizzero. Si tratta di una stima del reddito da locazione che si potrebbe ottenere dando in affitto l‘immobile. Chi vive in una casa di sua proprietà deve pagare tasse per il valore locativo, come se fosse un reddito reale, ma sono possibili deduzioni per tassi di interesse ipotecari e spese di manutenzione.

Pagare tasse per un reddito che non si percepisce? A prima vista potrebbe sembrare assurdo, ma lo scopo è tutelare l’uguaglianza. Tramite il valore locativo il fisco svizzero tassa chi vive in una casa di sua proprietà. Questo meccanismo si applica anche quando non si vive nell’immobile costantemente e quindi vale anche per seconde case e case per le vacanze.

«L‘idea alla base di questa tassa è l‘uguaglianza tra chi è in affitto e chi possiede la casa in cui vive», spiega Rainer Jöhl, CEO di RE/MAX Switzerland. Chi possiede una casa o appartamento può beneficiare di diverse deduzioni fiscali, come ad esempio quelle relative a tassi di interesse ipotecari e spese per manutenzione, riparazioni e ristrutturazioni. «Di conseguenza chi ha una casa di proprietà ha una sorta di reddito fittizio, almeno in assenza di grandi detrazioni fiscali dovute a spese di manutenzione e ristrutturazione», spiega Rainer Jöhl. Jöhl considera un problema anche il fatto che, viste le deduzioni fiscali per gli interessi sui prestiti, l‘avere grossi debiti possa risultare vantaggioso. Quindi chi possiede una casa e ha estinto o quasi il mutuo subisce, indirettamente, uno svantaggio.

Il valore locativo come valore immaginario

Se chi possiede un immobile decidesse di darlo in affitto, invece di abitarci personalmente, percepirebbe un reddito reale e fiscalmente imponibile. Il valore locativo si calcola in base all‘importo di questo eventuale affitto. Come valore fittizio calcolato in funzione del potenziale affitto è un reddito teorico che chi ha una casa di proprietà potrebbe ottenere. «Nella maggior parte dei cantoni il valore locativo imponibile è ridotto e fiscalmente inferiore rispetto all‘effettivo prezzo di affitto sul mercato. Questo per adempiere al mandato costituzionale che vuole promuovere la proprietà abitativa», spiega Rainer Jöhl. Il valore locativo è inoltre un problema serio quando la casa di proprietà è una parte essenziale del piano di pensionamento. Jöhl aggiunge che, in queste situazioni, il costo della vita è piuttosto basso, ma questa tassazione cambia la situazione e potrebbe arrivare a costringere chi ha una pensione modesta a vendere l’immobile.

Calcolo del valore locativo da parte delle autorità fiscali cantonali

Il calcolo del valore locativo viene stabilito dalle autorità fiscali del cantone competente. In base all‘esperienza di Rainer Jöhl «La valutazione dell‘immobile si basa principalmente su criteri come superficie abitabile, impianti, posizione, anno e tipo di costruzione» Le autorità valutano l‘immobile e lo confrontano con immobili simili tenendo conto dei canoni di affitto locali. Si tratta però di un calcolo problematico perché, non essendo l‘immobile effettivamente in offerta sul mercato, non ha un valore di mercato. Quindi è possibile stimare il valore locativo solo facendo confronti con altri immobili simili.

Verrà effettivamente abolito?

Dal 2016 la politica discute animatamente riguardo l‘abolizione del valore locativo; l‘iniziativa ha il nome di «Cambio di sistema nell‘ambito dell‘imposizione della proprietà abitativa». La Commissione del Consiglio degli Stati (CET-S) ha preparato un disegno di legge per abolire la tassazione sulla proprietà relativa all‘abitazione principale; per le abitazioni secondarie, come le case per le vacanze, il valore locativo continuerà a venire tassato. Il Consiglio federale, nella seduta del 25 agosto 2021, ha presentato tre proposte di modifica:

1. Cambio di sistema completo: abolizione del valore locativo anche per le abitazioni secondarie.
2. Deduzione degli interessi su debiti: la deduzione degli interessi passivi qualificabili come costi di conseguimento del reddito deve continuare a essere ammessa. L‘abolizione totale della deduzione degli interessi su debiti non è conforme al sistema.
3. Deduzioni in materia di risparmio energetico e di protezione dell‘ambiente: al fine di raggiungere l‘obiettivo climatico 2050, il risanamento degli immobili per migliorarne l‘efficienza energetica deve continuare a ricevere un trattamento di favore.

Il disegno di legge è stato approvato il 17 settembre 2021 per 20 voti a 17 e 2 astensioni, nonostante la maggior parte dei Governi cantonali si opponga al cambiamento. Il prossimo passo sarà la discussione al Consiglio nazionale. Il dibattito politico sul cambiamento del sistema non si è concluso: è scontato chiedersi se Consiglio nazionale, Consiglio degli stati e Consiglio federale riusciranno a trovare un accordo comune.

Chi ci guadagnerà e chi ci perderà in caso di cambiamento il sistema

Un cambiamento dell‘attuale sistema converrà a chi ha estinto totalmente il mutuo e non fa grossi lavori di rinnovamento. Ciò include, in particolare, pensionati e pensionate con casa di proprietà.

A perderci sarà nuovamente chi ha acquistato un immobile per la prima volta contraendo debiti elevati. Anche chi acquista immobili esistenti avrà uno svantaggio in quanto i lavori di ristrutturazione richiesti non saranno più deducibili fiscalmente. Attualmente i lavori di ristrutturazione contribuiscono alla riduzione dell’imposta sul reddito e alla progressività fiscale verso la fine della carriera professionale. Un cambiamento sistematico porterebbe all’abolizione anche di questi aspetti.

Bisogna riflettere su queste misure e sugli obiettivi da conseguire. L‘attuale situazione offre una forte certezza giuridica ed è il caso di chiedersi quanta incertezza giuridica possiamo accettare per i prossimi anni.