Come finanziare l‘acquisto della mia abitazione?

Articolo dal 27.10.2022
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In Svizzera le case di proprietà sono notoriamente costose. Il finanziamento richiede fondi propri, almeno per una parte della somma: per il resto generalmente si ricorre a un’ipoteca. Ecco cosa tenere presente.

 

«Chi potrebbe mai permettersi un immobile a questi prezzi?» è una domanda che probabilmente si sono già poste molte persone, considerato l‘andamento del mercato immobiliare in Svizzera. Secondo l‘indice della bolla immobiliare UBS pubblicato all‘inizio di maggio 2022, una famiglia ha attualmente bisogno di circa sette redditi annuali per acquistare un immobile nella fascia di prezzo medio. È molto anche per gli standard svizzeri: il valore non era mai stato così alto dall‘inizio delle misurazioni nel 1982.
Chi spera in una rapida correzione dei prezzi rischia una delusione: secondo le previsioni della società di consulenza e ricerca FPRE i prezzi sia per gli appartamenti che per le case di proprietà quest‘anno aumenteranno lievemente, vista la crescita della domanda di fronte a un‘offerta limitata, e non si profila una correzione neanche per il prossimo anno.

 

Le normative sui fondi propri

Fortunatamente non è necessario finanziare l‘intero costo dell‘immobile con i propri risparmi. Solitamente i fondi propri coprono solo una piccola parte del finanziamento. In Svizzera almeno il 20% del prezzo di acquisto di un immobile per uso personale deve essere pagato con fondi propri che possono provenire (ad es.) da conti di risparmio, titoli, eredità o averi di previdenza (l‘articolo specialistico di luglio 2022 spiega come funziona il finanziamento dell‘abitazione di proprietà tramite fondi previdenziali).
Se però la quota di fondi propri è inferiore al 35% del valore dell’immobile, sussiste un obbligo di rimborso: entro 15 anni, o, se si verifica prima, al raggiungimento dell‘età pensionabile, bisogna ammortizzare un‘ipoteca dal valore massimo dell’80% a 2/3 del valore dell‘immobile. Tale rimborso può essere diretto o indiretto. Nel secondo caso andrà versato su conto del pilastro 3a, che alla chiusura del conto sarà utilizzato per pagare l‘ammortamento.

 

Vale la pena confrontare i tassi d‘interesse

Se reddito è sufficiente a ottenere un‘ipoteca, vale la pena chiedere preventivi a diversi offerenti. Spesso i tassi d’interesse indicati su brochure e siti web sono solo valori approssimativi. Con un po‘ di perseveranza, abilità nelle trattative e affidabilità creditizia spesso è possibile negoziare per ottenere condizioni migliori.
Ultimo, ma non meno importante per la scelta dell‘ipoteca giusta: fondamentalmente si può scegliere tra un‘ipoteca SARON e una a tasso fisso con scadenze diverse. Mentre con un‘ipoteca SARON i tassi d‘interesse si adeguano all‘andamento generale dei tassi, con una a tasso fisso si ha, per la sua durata, la certezza del tasso concordato. Solitamente le ipoteche SARON sono meno costose, ma le ipoteche a tasso fisso forniscono maggiore sicurezza nella pianificazione.

 

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Ostacoli al finanziamento tramite prestito

Per ottenere fondi tramite un’ipoteca, la persona interessata all‘acquisto deve, oltre a soddisfare i precedenti requisiti relativi ai fondi propri, superare il calcolo della sostenibilità. Chi concede l’ipoteca, di norma una banca o assicurazione, verificherà la finanziabilità a lungo termine dell‘abitazione. I costi di finanziamento della proprietà abitativa non devono superare un terzo del reddito lordo.
Per questo calcolo della sostenibilità, però, non si terrà conto degli attuali tassi di interesse ipotecari, ma, solitamente, di un tasso del 5%. Infine, il creditore dell‘ipoteca dovrà tener conto del possibile aumento dei tassi d’interesse. A ciò si aggiungono le spese di manutenzione e accessorie, calcolate come circa l‘1% del valore di mercato dell‘immobile, oltre ai costi di ammortamento.

 

Esempio di calcolo della sostenibilità

La famiglia Schweizer desidera acquistare una casa del valore di 1 milione di franchi. Ha messo da parte 200‘000 franchi sul conto risparmio e vuole utilizzarli come fondi propri. Per i restanti 800‘000 franchi chiede un’ipoteca alla banca A. La banca effettua un calcolo della sostenibilità: con un tasso d‘interesse del 5% il costo annuo degli interessi sarebbe di 40‘000 franchi, a cui aggiungere l‘ammortamento obbligatorio di 8‘667 franchi l’anno, affinché dopo 15 anni l‘indebitamento si riduca dall‘attuale 80% a 2/3 del valore dell‘immobile. Per le spese accessorie si aggiungono altri 10‘000 franchi annui. L‘onere annuo totale è di 58‘667 franchi. Affinché la banca A conceda l‘ipoteca, questo onere deve essere non superiore a un terzo del reddito lordo. Ciò significa che, per ottenere l‘ipoteca, il reddito annuo lordo della famiglia Schweizer deve essere di almeno 176‘000 franchi.

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