Come si determinano i prezzi degli immobili?

Articolo dal 01.04.2022
Come si determinano i prezzi degli immobili?

Determinare il prezzo di un immobile non è per niente semplice. Oltre alle sue caratteristiche, gioca un ruolo fondamentale anche la situazione generale del mercato. Ogni immobile è unico. Ciò rende difficile fare confronti ed è uno dei motivi per cui non esiste un prezzo fisso, ma una somma da stabilire mediante trattative tra chi acquista e chi vende. L’accordo si raggiunge nel momento in cui, alla fine, si incontrano domanda e offerta.

 

Per farsi un'idea dell'attuale valore di mercato di un immobile si possono utilizzare modelli di valutazione o agenti immobiliari. L'agente immobiliare risulta utile quando i fattori regionali e specifici all’immobile sono particolarmente importanti. Ad esempio, gli immobili di lusso sono spesso difficili da confrontare con gli altri: è quindi preferibile affidarsi alla valutazione professionale, fatta di persona sul posto, per farsi un'idea più precisa del loro valore.

 

Ma, indipendentemente da ciò, sia modelli complessi che persone specializzate devono considerare diversi fattori per valutare il valore di mercato. In breve: da una parte abbiamo le caratteristiche dell'immobile, dall'altra la situazione generale del mercato.

 

Caratteristiche dell'immobile

Ogni immobile ha una serie di caratteristiche che chi (potenzialmente) lo abiterà potrà apprezzare. Queste caratteristiche includono le dimensioni e la qualità dell'immobile, tra cui superficie abitabile, numero di stanze, standard realizzativi, anno di costruzione e condizioni dell'edificio. Anche la microposizione è importante. Bisogna considerare fattori come l'accesso ai trasporti, l'inquinamento acustico e la posizione dell'immobile. La cosiddetta macroposizione influisce sulla determinazione del prezzo: quanto è buona l'assistenza sanitaria? È una zona rurale o urbana? Tutti questi fattori costituiscono un insieme di caratteristiche per cui una persona interessata è disposta a pagare un determinato prezzo. In particolare, ogni persona dà a ciascuna caratteristica un valore diverso. Ad esempio la persona A potrebbe ritenere fondamentale la vista sul lago, mentre B potrebbe dare maggiore importanza all’accesso ai trasporti. Di conseguenza saranno disposte a pagare prezzi diversi. 

 

La situazione del mercato

Per stabilire il prezzo è importante considerare anche la situazione generale del mercato. Ad esempio, la congiuntura economica: quando l'economia va bene solitamente la disoccupazione è bassa e contemporaneamente gli stipendi crescono. Ciò fa aumentare i prezzi degli immobili. Anche il mercato finanziario ha un ruolo importante: quando i tassi di interesse generali sono bassi - come sono stati negli ultimi anni – i costi abitativi diminuiscono, perché saranno bassi anche i tassi da pagare per stipulare un nuovo mutuo. Allo stesso tempo, diminuiscono le possibilità di investimento, visto che gli investimenti sicuri difficilmente rendono molto. Ciò rende gli immobili più attraenti e costosi. Anche i fattori demografici influiscono sul prezzo: quando la popolazione cresce, aumenta anche la richiesta di immobili. Una percentuale elevata di popolazione tra i 30 e 50 anni porta, solitamente, a una maggiore richiesta di case unifamiliari. In Svizzera dal 2010 al 2020 la popolazione è cresciuta del 10%, con conseguente aumento della richiesta di abitazioni.

 

Proprio perché stabilire un prezzo è complesso è generalmente preferibile, per le transazioni immobiliari, rivolgersi a esperti o esperte della zona. In tal modo si potrà concludere rapidamente la transazione, con un prezzo basato sul mercato. RE/MAX offre, oltre a queste competenze, la procedura di offerta digitale «DAVE » che, tramite un processo strutturato e standardizzato e fornendo online tutti i documenti necessari per la decisione, aiuta a stabilire il giusto prezzo con trasparenza ed efficienza. In tal modo i venditori e le venditrici di immobili avranno la garanzia di ottenere il miglior prezzo di mercato possibile, mentre gli e le acquirenti sapranno di non aver pagato un prezzo eccessivo.

 

Valore di mercato

Per stabilire il valore di mercato dell'immobile, sia valutatori e valutatrici immobiliari che modelli di valutazione prendono in considerazione le caratteristiche dell'immobile e le condizioni di mercato. Si tratta del prezzo a cui, generalmente, si può vendere un immobile equivalente in una situazione simile. Il valore di mercato è detto anche valore venale.

 

Prezzo di vendita

Diverso è il prezzo di vendita (di acquisto, dal punto di vista dell'acquirente). Si tratta dell'effettivo prezzo della transazione, pagato al venditore o alla venditrice per ottenere l'immobile. Il valore di mercato è un valore teorico, sostanzialmente un indicatore di quanto potrà essere alto l'effettivo prezzo di vendita. Il prezzo di vendita può essere superiore o inferiore al valore di mercato, a seconda delle trattative tra le due parti.

 

Avete domande? Potete contattare direttamente un'agenzia nella vostra regione: www.remax.ch/it/agenzie-immobiliari

 

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