I principi fondamentali del marketing immobiliare oggi

Articolo dal 28.01.2022
Homestaging

In quest'era digitale ci sono numerosi fattori da considerare nella commercializzazione degli immobili. Ma ciò non significa necessariamente che la ricerca dell'acquirente sia diventata più complessa, perché la procedura di vendita è, per molti aspetti, più semplice ed efficiente.

 

Gli attuali sviluppi del mercato residenziale in Svizzera lo mostrano chiaramente: la domanda è superiore all’offerta, e lo era già prima della pandemia. Gli annunci di vendita continuano a destare grande interesse, ma sempre più spesso potenziali venditori e venditrici preferiscono temporeggiare. In alcuni casi si fermano totalmente, ritenendo sia il caso di aspettare ancora un po’ per vedere l’andamento del mercato nella regione; nel migliore dei casi, i prezzi aumenteranno ulteriormente.

 

Nuove generazioni, nuove usanze

Gli e le agenti immobiliari in Svizzera stanno anche notando che il periodo di detenzione medio degli immobili sta diminuendo. Le nuove generazioni abbandonano la rigidissima tradizione che considera casa o appartamento qualcosa da tenersi per tutta la vita. È il caso di parlare anche della tendenza delle cosiddette «transazioni fuori mercato»: gli immobili vengono talvolta venduti quasi «sottobanco» e alcune società di mediazione lavorano tramite annunci interni. Caratteristica particolare - nonché ulteriore nuova tendenza - sono le procedure di offerta digitale per vendere l’immobile a chi offre di più.

 

Anche per quanto riguarda la ristrutturazione e il rinnovo prima della vendita si nota un trend importante: spesso l'acquirente prende in considerazione il costo di eventuali lavori. Quindi chi desidera vendere casa non deve preoccuparsi di spendere grandi quantità di tempo e denaro per rimodernare l’immobile all’ultimo momento. L’acquirente desidera realizzare e concretizzare il proprio sogno dopo l'acquisto. In generale, bisogna tener conto delle condizioni dell'immobile, ma, almeno per quanto riguarda la classica casa unifamiliare, ha poco senso sistemarla completamente prima della vendita: la spesa non vale la resa del prezzo di vendita potenzialmente più elevato.

 

I ritocchi estetici professionali, come rifare il parquet del soggiorno, sistemare piastrelle e giunti del bagno e ritinteggiare le pareti possono avere un notevole effetto positivo a fronte di una spesa relativamente piccola. La cosa più importante è occuparsene prima dell'ispezione iniziale dell'immobile e del completamento di documenti e dossier di vendita della casa o appartamento. Questi documenti includono anno di costruzione, indirizzo esatto, planimetrie dettagliate e informazioni sulle spese di riscaldamento e accessorie. Per la proprietà per piani ci sono anche informazioni sui fondi di rinnovamento e sugli investimenti effettuati negli anni precedenti, per le case dettagli su cubatura e dimensioni esatte dell’immobile. È fortemente sconsigliato nascondere problemi lampanti o evitare di sottoporsi a una visita, sia per l'agente che per venditore o venditrice. Ultimo, ma non meno importante: quando si vende un immobile generalmente non vale l’adagio secondo cui «L’onestà non paga».

 

Come ridurre il tempo richiesto per la vendita

Al giorno d'oggi il periodo di commercializzazione di un immobile si può ridurre sensibilmente con l'aiuto di alcuni metodi digitali: ad esempio tour virtuali a 360 gradi o possibilità di visualizzare gli interni di un immobile di nuova costruzione. Attualmente ci sono molti strumenti digitali disponibili, come l'«home staging» virtuale, per permettere di presentare un appartamento già esistente a potenziali acquirenti in modo esteticamente gradevole. Per qualsiasi immobile da ristrutturare vale la pena crearne una visualizzazione sia prima che dopo, per farsi una prima impressione di come potrebbe apparire in seguito. Inoltre si stanno diffondendo e guadagnano popolarità i video di immobili esistenti, girati anche mediante droni.

 

Bisogna fare attenzione a un aspetto fondamentale della commercializzazione tramite annunci immobiliari: i grandi portali pubblicitari come Homegate, ImmoScout24, Comparis e NewHome hanno punti di forza e debolezza a livello regionale. Non tutti i portali sono ugualmente adatti a città, regioni o cantoni diversi. Ci sono differenze importanti per quanto riguarda portata e utilizzo. Infine, la questione fondamentale resta trovare il prezzo adatto all’offerta. Il consiglio da parte degli e delle agenti immobiliari è chiaro: l'espressione «prezzo su richiesta», un tempo diffusa, non ha più senso nel mercato immobiliare odierno.

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