Prezzo e valore non sono uguali! Freepik

Prezzo e valore non sono uguali!

Valutazione, valore di mercato, valore corrente e prezzo di vendita non sono la stessa cosa.

Solo il prezzo di mercato, cioè il prezzo di vendita effettivamente ottenuto, si basa sul principio della domanda e dell’offerta. Le stime e le valutazioni del valore di mercato o corrente sono importi teorici che vengono determinati sulla base di modelli di calcolo e possono discostarsi notevolmente dalla realtà. Ogni immobile trova il proprio acquirente – di norma è solo una questione di prezzo e del tempo che viene investito nella ricerca di un acquirente ottimale.

Stima di un immobile Freepik

DAVE - Procedura di offerta digitale

Con DAVE, RE/MAX dispone di una procedura che determina il prezzo di un immobile in modo corretto e trasparente. Essendo un tool produttivo, consente all’agente immobiliare di investire più tempo nella ricerca di un acquirente ottimale.


DAVE

Valutazione rapida

La valutazione rapida è adatta per una prima stima del valore del vostro immobile. Mediante complessi modelli computerizzati (metodo edonico), che tengono in considerazione valori statistici passati, viene determinato un valore del vostro immobile sulla base di fattori selezionati. Questo metodo prevede che nella valutazione del vostro immobile venga lasciato un margine di interpretazione sufficientemente ampio. Solo una valutazione dettagliata del vostro immobile permette infatti di avvicinarsi maggiormente al reale valore di mercato.

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Stima del valore di mercato

Una stima del valore di mercato può essere effettuata in base al tipo di immobile e al metodo scelto. Possono infatti essere utilizzati metodi di valutazione differenti. Una stima professionale del valore di mercato è parte integrante del processo di commercializzazione e costituisce un servizio a pagamento fornito dall’agente immobiliare.

Metodo edonico

La base è rappresentata dalla valutazione rapida, ma vengono considerati fattori aggiuntivi. Alla RE/MAX la rilevazione di questi fattori viene effettuata sempre tramite un’ispezione dettagliata in loco.

Per le villette unifamiliari e gli appartamenti fino a un livello di finiture medio, questo metodo è in genere molto affidabile. Tuttavia i modelli informatici variano in base agli operatori. Da un lato infatti i fondamenti sono leggermente differenti e, dall’altro lato, il calcolo viene effettuato tramite altre supposizioni e altri algoritmi. Ogni valutazione effettuata con il metodo edonico deve essere interpretata con cognizione di causa, confrontandola con le proprie esperienze. Per il finanziamento di villette unifamiliari e appartamenti, la maggior parte della banche si basa su questo tipo di valutazione.

Metodo del valore di reddito

Il valore di reddito indica il valore calcolato sulla base dei proventi da locazione attesi per un immobile, tenendo in considerazione un tasso di capitalizzazione (proventi da locazione annui realizzabili divisi per il tasso di capitalizzazione).

Metodo del valore reale

Il valore reale corrisponde al valore dell’attuale sostanza edilizia con l’aggiunta del valore del terreno. Il valore attuale dell'edificio viene calcolato stimando i costi di costruzione, inclusi i costi accessori e infrastrutturali (costi di ripristino detratto il deprezzamento dovuto all’età). Per la determinazione del valore del terreno bisogna basarsi sull’esperienza del perito. Come valore di controllo per il valore del terreno è possibile utilizzare la differenza tra valore di reddito e valore della sostanza edilizia.

Metodo DCF

Questo metodo si basa sull’idea del metodo del valore di reddito. Per determinare il valore dell’immobile, i flussi di denaro futuri vengono scontati al valore attuale. Questa procedura è adatta per gli immobili da investimento e richiede conoscenze specifiche.

Valori misti

I valori si calcolano tramite supposizioni soggettive riguardo a determinati fattori o stime. Un valutazione veramente oggettiva si ha solo nel momento in cui si incontrano domanda e offerta. Un valutazione completa del valore di mercato può comprendere tutti i metodi, riducendo così gli errori di valutazione.

Perizia del valore corrente

Le perizie del valore corrente sono obbligatorie quando il valore dell’immobile deve essere determinato nell’ambito di procedimenti giudiziari. La valutazione viene eseguita da parte di un perito riconosciuto (in genere giurato). Le perizie del valore corrente sono stime molto complesse e pertanto anche molto costose. Questi periti qualificati considerano, in ultima analisi, i diversi metodi di valutazione e non stabiliscono un prezzo, bensì un valore. Anche nel caso venga eseguita una perizia del valore corrente, il prezzo viene determinato solo dall’incontro tra domanda e offerta.

Prezzo di offerta

Il termine «prezzo» è fuorviante perché il prezzo nasce solo nel momento in cui domanda e offerta si incontrano. Nell’ambito del piano di commercializzazione deve essere invece stabilito il prezzo di offerta. Il prezzo di offerta deve essere tale da attirare il maggior numero possibile di potenziali acquirenti entro il periodo di commercializzazione concordato. DAVE, la procedura di registrazione digitale di RE/MAX, consente di determinare in modo trasparente il corretto miglior prezzo possibile di un immobile.

Prezzo di mercato

Il principio della domanda e dell’offerta vale anche per gli immobili. Il prezzo di mercato è il prezzo effettivo che un acquirente è disposto a pagare per il vostro immobile.

Affinché il principio della determinazione del prezzo funzioni, è necessario individuare dei potenziali acquirenti. Per questo vale la pena determinare il prezzo corretto utilizzando la procedura DAVE di RE/MAX.

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