I tassi ipotecari continueranno a crescere?

I tempi dei tassi d’interesse ipotecari bassi sono ormai finiti. Chi possiede un'abitazione con ipoteca SARON potrebbe averlo già notato visto che l'ammontare dei pagamenti periodici (generalmente mensili o trimestrali) per gli interessi si basa sui tassi d'interesse con l'aggiunta di un margine concordato con l'istituto finanziario. Negli ultimi mesi la Banca Nazionale Svizzera (BNS) ha gradualmente aumentato questi tassi d'interesse: nell'autunno del 2022 si sono conclusi quasi 8 anni di interessi negativi e man mano si è giunti all'attuale valore del 1,5% (valore maggio 2023).

L'aumento dei tassi d’interesse grava sul bilancio familiare di chi ha contratto un mutuo: prendiamo ad esempio la famiglia Müller, che possiede una casa unifamiliare con un'ipoteca SARON di oltre 800'000 franchi con un margine concordato dello 0,8%. Nel periodo in cui i tassi d'interessi erano negativi l'onere ipotecario annuo era stabile a 0,8% dell'ipoteca, cioè 6'400 franchi. Nel corso di pochi mesi l’onere degli interessi è cresciuto fino al 2,3% (1,5% più margine dello 0,8%). La spesa annua è quindi aumentata fino a 18'400 franchi, cifra di 12'000 franchi superiore alla precedente.

Anche le ipoteche a tasso fisso sono diventate più costose. Come indicato dalla BNS, i tassi d'interesse per le nuove stipule di ipoteche decennali sono cresciuti da una media inferiore all’1,3% nell'estate del 2021 a oltre il 3%. I tassi d'interesse delle ipoteche a tasso fisso sono fondamentalmente superiori a quelle delle ipoteche SARON, perché c’è un costo aggiuntivo per la copertura del rischio visto che i tassi restano invariati per l’intera durata dell’ipoteca.

Si prevedono tassi ancora più alti

La riposta alla domanda se i tassi d'interesse ipotecari aumenteranno ulteriormente o se abbiano raggiunto il massimo è strettamente collegata all'andamento dell'inflazione in Svizzera. Ciò fa pensare che il ciclo del rialzo dei tassi d'interesse non si sia ancora concluso. Ad aprile 2023 in Svizzera l'inflazione era del 2,6% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, al di sopra della soglia della stabilità dei prezzi per la BNS.

A marzo 2023 la BNS ha inoltre dichiarato che «non è escluso che saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi d’interesse per garantire a medio termine la stabilità dei prezzi.»

Alcuni osservatori del mercato - tra cui Seco e KOF - prevedono un ulteriore aumento dello 0,5% dei tassi d'interesse delle ipoteche SARON per il 2024. Ciò equivarrebbe a un tasso d’interesse del 2,0%. Le attuali previsioni sugli interessi suggeriscono che questo potrebbe essere il massimo e che nel 2025 i tassi d’interesse inizieranno a diminuire. Sarebbe un sollievo per chi ha contratto un'ipoteca, tuttavia tali valutazioni si basano sulla situazione attuale e potrebbero rapidamente mutare: se l'inflazione in Svizzera risultasse particolarmente persistente la riduzione dei tassi d'interesse potrebbe dover attendere oltre il 2025.

I tassi d'interessi ipotecari sono negoziabili

I tassi d'interesse proposti dai fornitori di ipoteche non sono «scritti nella pietra». Anzi: solitamente si tratta di valori indicativi e c’è margine di trattativa. Ciò vale sia per le ipoteche a tasso fisso che per il margine delle ipoteche SARON. In genere buon reddito e situazione patrimoniale permettono di ottenere condizioni migliori, ma conta anche l'abilità nelle trattative. Vale quindi la pena prendere in considerazione diverse offerte e contrapporle tra di loro sfruttando la concorrenza. Ci sono anche altri metodi per ottenere condizioni migliori, come ad esempio il trasferimento di patrimonio al fornitore dell'ipoteca o garanzie supplementari fornite dal pilastro 3a o dai fondi della cassa pensione.